1

Koupě nemovitosti v exekuci

Před koupí nemovitosti většina kupujících provede alespoň základní vizuální prohlídku nemovitosti. Vždy ale doporučujeme provést i právní zhodnocení koupě, kdy existenci exekuce lze před uzavřením smlouvy zjistit. Co tedy dělat, pokud zjistíme, že na nemovitosti, kterou jsme chtěli koupit, vázne exekuční právo, a stejně ji koupit chceme?

Obecně je třeba říci, že koupě nemovitosti v exekuci nelze doporučit. Jak totiž stanovuje v § 44a exekuční řád, povinný nesmí po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů, vyjma běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost, a udržování a správy majetku, přičemž právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné. Též podle § 47 odst. 6 exekučního řádu majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné.

Ve stejný den, jako bývá odesíláno vyrozumění dlužníka o zahájení exekuce, informuje exekutor i katastr nemovitostí, který exekuci zapíše jako poznámku na příslušný list vlastnictví. Okamžikem vyrozumění o zahájení exekuce tedy dlužník většinou ztrácí právo nemovitost prodat, což by pro potencionální kupující mělo být seznatelné právě z výpisu z LV. Exekuční řád samozřejmě pamatuje na určité výjimky. Exekutor tak může – v případě, že je vymáhaná povinnost v hrubém nepoměru k majetku povinného – rozhodnout, že se zákaz dispozice s majetkem bude vztahovat jen na část majetku.

Pokud nedojde k uplatnění popsané výjimky, dlužník nemůže s nemovitostí nakládat a uzavřená kupní smlouva by byla neplatná. Jak tedy postupovat, pokud takovou nemovitost chceme koupit?

Je zejména možné se spojit s dlužníkem a kontaktovat ho přímo s návrhem na uzavření kupní smlouvy. I pro dlužníka je takový postup ve většině případů výhodný, protože nemovitost bude mimo exekuční řízení samozřejmě ve většině případů prodávána za vyšší kupní cenu. Předtím je nicméně nutné učinit následující kroky:

Na návrh dlužníka (povinného) může totiž exekutor rozhodnout o tom, že se zákaz dispozice nevztahuje na určitý majetek, jestliže povinný zároveň doloží, že jeho další majetek postačuje k uhrazení vymáhané pohledávky (včetně nákladů oprávněného a nákladů exekuce). Po právní moci takového rozhodnutí může povinný s nemovitostí nakládat.

Povinný též může u exekutora složit částku ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce a nákladů oprávněného. Pokud povinný tuto částku složí, exekutor musí rozhodnout o zrušení zákazu dispozice s majetkem povinného a kupní smlouvu lze opět uzavřít.

Pravdou je, že tyto popsané případy nebývají zas tak obvyklé, protože pokud se již dlužník do exekuce dostane, nemívá volnou likviditu ani jiný majetek, takže exekutor popsaná rozhodnutí nevydá. Další možností, o něco běžnější, je postup podle § 44a odst. 4 exekučního řádu. Nemovitost lze totiž i v exekuci prodat, ovšem pouze za předpokladu, že exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé udělí písemný souhlas se zpeněžením této nemovitosti a že nemovitost není postižena žádnou další exekucí. Prodej také musí být uskutečněn nejméně za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku a kupní cena navíc musí být splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora. Takový postup má výhodu pro dlužníka i pro věřitele. Dlužník by měl nemovitost prodat za vyšší cenu než v nařízené dražbě, takže buď uhradí více z dlužné částky, či mu nějaké finance dokonce zbydou, a věřitel by měl dostat uhrazeno více ze své pohledávky. Nevýhodou tohoto postupu je nutnost nechat vyhotovit znalecký posudek na cenu nemovitosti.

Poslední možností, jak koupit nemovitost v exekuci, je pak samotná dražba. Nemovitost je oceněna znalcem, vyvolávací cen pak činí ze zákona v prvním kole 2/3 ceny nemovitosti. V případě opakované dražby se toto nejnižší podání snižuje na 40 % a dále pak na 25 %.

Mimo popsaných případů by ovšem byla kupní smlouva uzavřená na exekuovanou nemovitost neplatná. Případů neplatnosti takových smluv ovšem dle vyjádření Exekutorské komory mnoho není. I tak ovšem musíme před každou koupí nemovitosti doporučit mimo jejího vizuálního a technického zhodnocení i zhodnocení právní. Základním nástrojem je vyhotovení dálkového výpisu z katastru nemovitostí (přičemž je třeba, aby tento výpis z LV byl vyhotoven ke dni uzavření kupní smlouvy), kde by měly být evidovány všechny právní vztahy k nemovitosti, tj. právě i exekuce. Lze též nahlédnout do Centrální evidence exekucí. Otázka neexistence exekucí samozřejmě bývá řešena i v příslušných smlouvách (např. ve smlouvách o smlouvě budoucí kupní) pod smluvní pokutou a možností odstoupení od smlouvy.

Možnosti, jak uzavřít kupní smlouvu na nemovitost postiženou exekucí, tedy existují, stejně tak jako možnosti, jak existenci exekuce zjistit před uzavřením kupní smlouvy, případně se před neplatností takové smlouvy ochránit.

1 komentář

One thought on “Koupě nemovitosti v exekuci
  1. Zdravím mám takový problém prosím o pomoc
    Dobrý den, mám jeden docela velký problém. Jedná se o to, že vzal jsem si půjčku na byt v bance 400 tis Kč, na internetu jsem našel inzerovaný byt na prodej za 359 tis Kč, kontaktoval jsem je domluvily jsme si schůzku na 11.12.2017, na schůzce jsem zjistil že jednám s M & M reality makléřkou, která byt pouze spostředkovavá k prodeji. O byt jsem měl zájem tak jsme se domluvily a již ten den sem složil zálohu 60tis. V ten den mi makléřka 11.12.2017 dala výpis z katastru že majitelka bytu není v exekuci a že byt je bez dluhu tak, jsem poslal zálohu 60tis a 13.12.2017 jsme byly podepsat kupní smlouvu a odeslali jsme jim zbytek peněz 299 tis Kč 14.12.2017 makléřka podala návrh na KÚ , aniž by zkontrolovala náhled do KÚ zápisu jestli je všechno v pořádku, makléřka zavolala na bytové družstvo domluvila jsi tam přes známou aby mi byl vydán evidenční list a že mám platit nájem, a že si můžu dělat rekonstrukci bytu, byt už je zrekonstruovaný kompletně. Potom mi sdělila ,že mi přijde dopis ,že jsem vlastník bytu a mám zaplatit daň z nemovitosti, jenže dopis mi přišel ale ne pozitivní, bylo v něm napsáno navrhovaný vklad nelze provést neboť majitelka p.Jaroslava Denková nemůže nijak nakládat s nemovitosti, neboť na nemovitosti je zapsán exekuční příkaz který byl k náhledu na KÚ 14.12.2017. Ihned jsem volal makléřce a hned jsem jí vše líčil ona mi nato odpovědela ,že o tom ví , že mi zrovna chtěla volat a ,že to budem řešit . Přijel jsem k ním na pobočku, kde už pro mě měli připravenou druhou kupní smlouvu s tím ,že na bytě je uvalená exekuce a že jí vyplatí s peněz který měli v úschově, exekuce cca 132 tis a znovu chtěli podat navrh na vklad KÚ, než to podali ,přibyly majitelce další exekuce o kterých mě ani neinformovali a platily je z úschovy, když už neměli peníze v uschově řekli mi ,že neudělali žádnou chybu, chtěl jsem odstoupit od smlouvy ale bylo mi sděleno ,že peníze mám chtít zpátky od majitelky p.Jaroslava Denková ,že společnost M & M reality necítí ,že by udělali nějakou chybu. Teď je situace taková že na bytě je 8 exekutoru který si dělají nároky na byt, já pořád nejsem zapsaný v KÚ jako vlastník bytu a hrozí že mi ho exekutoři vezmou a budu bez bytu a bez financi. už nevím na koho se obrátit budu moc rád, když mi pomůžete veškeré foto a dokumenty vám popřípadě zašlu. S pozdravem p.Andráší

Napsat komentář

Vaše e.mailová schránka nebude zveřejněna. Označené kolonky je povinné vyplnit.