fbpx
0

Dopady epidemie na komerční a residenční pronájmy nemovitostí

Dne 23. 4. 2020 schválil Parlament (a president podepsal) návrhy zákonů řešící dopad současných opatření do oblasti komerčních i residenčních pronájmů. Zákony vyšly ve Sbírce zákonů dne 27. 4. 2020 jako zákon č. 209/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a 2010/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, ty nabyly okamžitě účinnosti. Právní úprava rozlišuje, zda jde o nájem komerční nemovitostí (podnikatelský prostor) nebo residenční nemovitosti (tj. nemovitosti sloužící k bydlení). Ochrana v obou případech je obdobná, nikoli však stejná.

Pokud jde o pronájem komerčních nemovitostí, platí, že pronajímatel nesmí v tzv. ochranné době, která je stanovena jako doba od nabytí účinnosti zákona do 31. 12. 2020, nájem (podnájem, pacht) jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Nárok na ochranu vznikne nájemci pouze za předpokladu kumulativního splnění dvou podmínek:

– prodlení musí vzniknout v rozhodné době – od 12. 3. do 30. 6. 2020 a
– prodlení musí být důsledkem omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti – splnění této podmínky musí nájemce pronajímateli doložit v 15denní lhůtě od prvního dne prodlení.

Nájemce musí doplatit dlužné nájemné do 31. 12. 2020. Pokud nájemce neuhradí dlužné částky do 31. 12. 2020 nebo prohlásí, že dluhy v této lhůtě neuhradí, bude pronajímatel moci nájemní smlouvu vypovědět s 5-ti denní výpovědní lhůtou.

Zákonem stanovené podmínky je možné smluvně upravit.
Pokud jde o residenční nemovitosti, pronajímatel nebude moci vypovědět nájemní či podnájemní smlouvu při splnění dvou podmínek:
– prodlení nastalo mezi 12. 3. 2020 do skončení mimořádných opatření (nejpozději však do 31. 7. 2020)
– prodlení nastalo převážně v důsledku mimořádných opatření. Zákon stanoví, že nájemce bude povinen doložit pronajímateli potvrzení Úřadu práce.

Pokud nájemce dlužné nájemné neuhradí nejpozději do 31. 12. 2020, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu s okamžitou účinností (bez výpovědní doby). Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

Zákonem stanovené podmínky je možné smluvně upravit, ovšem pouze ku prospěchu nájemce.

V souvislosti se shora uvedenou problematikou je třeba zdůraznit, že odklad nájemného se netýká plateb poplatků za služby spojené s nájemní vztahem. Dále je třeba zdůraznit, že právní úprava znemožňuje ve vymezených případech pronajímateli ukončit nájemní vztah jednostranně pro neplacení nájemného a dlužné nájemné umožňuje nájemci bezpečně uhradit později, toto však nemá vliv na úrok z prodlení z dlužného nájemného, který běží standardně. Z jiných než zákonem předvídaných důvodů pronajímatel nájemní smlouvu pochopitelně ukončit může.

Mgr. Jakub Urbánek, advokát
Plavec & Partners, advokátní kancelář s.r.o.

0

Bližší otázky náhrady škody podle krizového zákona

Vážení klienti,
ekonomické následky pandemie koronaviru budou nepochybně nedozírné. Prakticky ihned po vyhlášení nouzového stavu bylo z mnoha stran mnohdy poněkud zkratkovitě pouze upozorňováno na odpovědnost státu za škodu, vzniklou v důsledku pandemie. Tento článek by tedy měl upozornit na problematické a poněkud opomíjené aspekty tohoto institutu, aby nevznikla falešná představa, že po skončení nouzového stavu stát nahradí škodu ekonomickým subjektům vzniklou.

Čtěte Více
0

Náhrada škody podle zákona o krizovém řízení

Mimořádná doba vyžaduje mimořádná opatření, a ta jsou často přijímána na základě právních předpisů, o kterých toho laická a leckdy ani odborná veřejnost mnoho neví, neboť k jejich aplikaci dochází zřídka. V souvislosti se současnou situací bychom Vás rádi upozornili na zákon č. 240/2000 S., o krizovém řízení, resp. na jeho ustanovení § 36 odst. 1, podle kterého „je stát je povinen nahradit škodu způsobenou právnickým a fyzickým osobám v příčinné souvislosti s krizovými opatřeními a cvičeními prováděnými podle tohoto zákona. Této odpovědnosti se může stát zprostit jen tehdy, pokud se prokáže, že poškozený si způsobil škodu sám.“ Nárok na náhradu škody s uvedením důvodů uplatňuje právnická nebo fyzická osoba písemně u příslušného orgánu krizového řízení do 6 měsíců od doby, kdy se o škodě dozvěděla, nejdéle do 5 let od vzniku škody, jinak právo zaniká.

Čtěte Více
0

Dopady epidemie Koronaviru na naše podnikání (vyšší moc)

Poslední měsíce je po celém světě, Českou republiku nevyjímaje, hlavním tématem šíření virového onemocnění SARS-CoV-2 („Koronavirus“). Epidemie nepůsobí jen komplikace zdravotní, ale má významné dopady do našeho podnikání. Továrnám v postižených oblastech chybí pracovní síly, jsou vyhlašována restriktivní opatření k zabránění šíření epidemie, dochází ke zpomalování trhu, atd. Mnoho z podnikatelů tak objektivně nedokáže plnit své závazky, ke kterým se zavázali.

Čtěte Více
0

Žaloba z lepšího práva ve vztahu k Finančnímu úřadu

V praxi se stává, že právo ze zajištění má lepší (dřívější) pořadí než pohledávka oprávněného, která je předmětem výkonu rozhodnutí, a proto na ně nemá nařízení výkonu rozhodnutí žádný vliv. Předmětem tohoto článku je souběh exekuce k pohledávce s dřívějším zástavním právem k této pohledávce, a procesní důsledky takového souběhu. Jakkoliv platí uvedené závěry v zásadě obecně, pojďme je vztáhnout na pohledávky, které jsou vymáhány v rámci daňové exekuce Finančním úřadem.

Čtěte Více
0

Nemožnost zápočtu pohledávky nejisté či neurčité z pohledu aktuální judikatury

Nový občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014, ve svém ustanovení § 1987 odst. 2 stanovil obecné pravidlo, že pohledávka nejistá nebo neurčitá není způsobilá k započtení. Obecnost formulace vyvolávala od počátku nejasnosti, jaké že pohledávky budou považovány za pohledávky nejisté či neurčité, tedy jaké pohledávky nebude možné uhradit jednostranným zápočtem. Po více než pěti letech účinnosti nového občanského zákoníku se k dané problematice vytvořila judikatura, která poskytuje k citovanému ustanovení již konkrétnější vodítka.

Čtěte Více
0

Nová pravidla pro oddlužení

Hlavním cílem novely insolvenčního zákona, která začala platit v červnu, je rozšířit možnost oddlužení pro větší skupinu dlužníků. Novela tak reaguje na dlouhodobý problém „dluhové pasti“, který se zatím bohužel v České republice nedaří nějakým uspokojivým způsobem řešit (v exekuci se nachází cca 850 tisíc lidí). Pokud se člověk do dluhové pasti dostane (jedná se o stav, při kterém postupné zadlužování vede k neschopnosti splácet svoje dluhy), je oddlužení prakticky jediným způsobem, jakým se lze dluhů definitivně zbavit a začít znovu s čistým štítem.

Čtěte Více
1 2 3 6