Dopady epidemie na komerční a residenční pronájmy nemovitostí
Dne 23. 4. 2020 schválil Parlament (a president podepsal) návrhy zákonů řešící dopad současných opatření do oblasti komerčních i residenčních pronájmů. Zákony vyšly ve Sbírce zákonů dne 27. 4. 2020 jako zákon č. 209/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a 2010/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, ty nabyly okamžitě účinnosti. Právní úprava rozlišuje, zda jde o nájem komerční nemovitostí (podnikatelský prostor) nebo residenční nemovitosti (tj. nemovitosti sloužící k bydlení). Ochrana v obou případech je obdobná, nikoli však stejná.
Pokud jde o pronájem komerčních nemovitostí, platí, že pronajímatel nesmí v tzv. ochranné době, která je stanovena jako doba od nabytí účinnosti zákona do 31. 12. 2020, nájem (podnájem, pacht) jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Nárok na ochranu vznikne nájemci pouze za předpokladu kumulativního splnění dvou podmínek:
– prodlení musí vzniknout v rozhodné době – od 12. 3. do 30. 6. 2020 a
– prodlení musí být důsledkem omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti – splnění této podmínky musí nájemce pronajímateli doložit v 15denní lhůtě od prvního dne prodlení.
Nájemce musí doplatit dlužné nájemné do 31. 12. 2020. Pokud nájemce neuhradí dlužné částky do 31. 12. 2020 nebo prohlásí, že dluhy v této lhůtě neuhradí, bude pronajímatel moci nájemní smlouvu vypovědět s 5-ti denní výpovědní lhůtou.
Zákonem stanovené podmínky je možné smluvně upravit.
Pokud jde o residenční nemovitosti, pronajímatel nebude moci vypovědět nájemní či podnájemní smlouvu při splnění dvou podmínek:
– prodlení nastalo mezi 12. 3. 2020 do skončení mimořádných opatření (nejpozději však do 31. 7. 2020)
– prodlení nastalo převážně v důsledku mimořádných opatření. Zákon stanoví, že nájemce bude povinen doložit pronajímateli potvrzení Úřadu práce.
Pokud nájemce dlužné nájemné neuhradí nejpozději do 31. 12. 2020, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu s okamžitou účinností (bez výpovědní doby). Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
Zákonem stanovené podmínky je možné smluvně upravit, ovšem pouze ku prospěchu nájemce.
V souvislosti se shora uvedenou problematikou je třeba zdůraznit, že odklad nájemného se netýká plateb poplatků za služby spojené s nájemní vztahem. Dále je třeba zdůraznit, že právní úprava znemožňuje ve vymezených případech pronajímateli ukončit nájemní vztah jednostranně pro neplacení nájemného a dlužné nájemné umožňuje nájemci bezpečně uhradit později, toto však nemá vliv na úrok z prodlení z dlužného nájemného, který běží standardně. Z jiných než zákonem předvídaných důvodů pronajímatel nájemní smlouvu pochopitelně ukončit může.
Mgr. Jakub Urbánek, advokát
Plavec & Partners, advokátní kancelář s.r.o.
