Blog

„Nelze připustit, aby ten, kdo v dobré víře právně jedná v údaje zapsané (ve veřejném seznamu), byl ve své důvěře v jejich správnost zklamán.“

Důvodová zpráva k NOZ

Od účinnosti nového občanského zákoníku je právní úprava katastru nemovitostí vystavěna na dvou principech. Jedna je to tzv. formální publicita, což znamená obecné zpřístupnění údajů v zapsaných v katastru nemovitostí (a projevuje se zejména službou nahlížení do katastru nemovitostí). Stát ovšem musí chránit veřejnou dobrou víru v pravost údajů, jež jsou takto zveřejněny, což je zásada, kterou vyjadřuje tzv. materiální publicita veřejných seznamů. Právě zásada materiální publicity a její aplikace na konkrétní případy má závažné důsledky.

Materiální publicita působí pouze v situacích, kdy existuje nesoulad mezi skutečným a zapsaným právním stavem a chrání dobrou víru nabyvatele, který jednal v důvěru v zápis v katastr nemovitostí. Problémy, které přinášela nedůsledná aplikace ochrany dobré víry toho, kdo jednal v důvěře v zápis provedený ve veřejném seznamu, se nejpalčivěji v českém právním prostředí projevovaly zejména při nabývání nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka. Otázka položená právní teorií i praxí je nasnadě: Má být chráněno právo nabyvatele, který – v dobré víře ve stav zapsaný v katastru nemovitostí – nabyl nemovitost od někoho, kdo ji ve skutečnosti nevlastnil, či právo původního vlastníka? Na jedné straně tedy máme princip, že dobrou víru je třeba chránit (a pak by takové převody nemovitostí byly platné), na druhé straně pak princip ochrany vlastnického práva a římskoprávní zásadu nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (Ulpianus), tj. že nikdo nemůže převést více práv, než mu ve skutečnosti náleží (a pak by zapsaná osoba, která nemovitost ve skutečnosti nevlastnila, ani nemohla převést vlastnické právo k takové nemovitosti), přičemž tyto dva principy se v daném případě navzájem vylučují.

Na jedné straně stál názor Nejvyššího soudu, který nabytí nemovitosti bez ohledu na zápis v katastru nemovitostí a na dobrou víru nabyvatele vylučoval, viz např. usnesení Nejvyššího soudu z 1. 6. 2011, sp. zn. 30 Cdo 1523/2011, kde Nejvyšší soud uvedl: „Nelze uzavřít, že ten, kdo jednal v dobré víře, může nabýt vlastnické právo od nevlastníka.“ Problémy při takovém výkladu ovšem přinášely zejména takové situace, kde došlo k řetězení převodu vlastnického práva mezi více osobami v dobré víře. Všechny tyto převody tak mohly být zneplatněny, a to bez ohledu na reálný ekonomický dopad.

Na druhé straně stál názor Ústavního soudu, který takový výklad dlouhodobě kritizoval. Již v nálezu sp. zn. I. ÚS 50/03 vyslovil Ústavní soud názor, že „každý musí mít v demokratickém právním státě jistotu, že neztratí své vlastnické právo v řízení, jehož účastníkem ani nebyl“. Ústavní soud pak tento názor aplikoval konstantě, jak vyplývá např. z nálezu Ústavního soudu z 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, kde konstatoval, že „princip ochrany dobré víry nového nabyvatele působí proti principu obrany vlastnického práva původního vlastníka, je nutno najít praktickou konkordanci mezi oběma protikladně působícími principy tak, aby zůstalo zachováno maximum z obou, a není-li to možné, pak tak, aby výsledek byl slučitelný s obecnou představou spravedlnosti. Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence, musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana.“

Právní jistotu do této situace tak svým způsobem přinesl až nový občanský zákoník. Ten se přiklonil k zásadě materiální publicity veřejných seznamů, když ve svém § 984 normuje, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

Občanský zákoník se nicméně přihlašuje i k zásadě, že každý si má dbát svých práv, a nabízí původním vlastníků, o jejichž vlastnické právo jde, nástroje k tomu, aby své vlastnické právo – které by jinak (v souladu s § 984 NOZ) úplatným právním jednáním zaniklo – bránili. V zásadě jde v praxi o čtyři případy, kdy je zapisovaný zápis do veřejného seznamu – katastru nemovitostí – chybný. Jde buď o chybný zápis přímo do katastru nemovitostí (např. by došlo k omylu v procesu zapisování), o tzv. počáteční absenci právního důvodu vzniku práva (absolutní neplatnost či zdánlivost právního jednání, např. smlouva podepsaná s pistolí u hlavy či jde vyloženě o podvrh), možnost mimoknihovního vzniku či zániku práv (např. vydržení vlastnického práva k neužívané nemovitosti) či dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva (zejména jde v tomto případě o odstoupení od smlouvy).

1. administrativní pochybení

Co se týká administrativního pochybení při zápisu do katastru nemovitostí, lze odkázat na postup dle § 36 katastrálního zákona. Katastrální úřad na písemný návrh vlastníka nemovitosti opraví chybné údaje v katastru. Pokud by katastrální úřad provedení opravy odmítnul, je o tom povinen vydat správní rozhodnutí, proti kterému je možné se bránit žalobou ve správním soudnictví.

2. absence právního důvodu vzniku práva

Co se týká absence právního důvodu vzniku práva, je náležitým postupem postup dle § 986 NOZ, tedy žádost o zápis tzv. poznámky spornosti. Jak vyplývá ze samotného názvu tohoto institutu, podmínkou uplatnění tohoto institutu je existence sporu o vlastnické právo. Poznámka spornosti je tak sice zapisována pouze na základě žádosti o její vyznačení, avšak pod podmínkou doložení podané žaloby na určení vlastnického práva v zákonem stanovené lhůtě dvou měsíců. Zde je třeba upozornit, že pouze poznámka spornosti podaná v subjektivní lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se původní vlastník o zápisu dozvěděl (a v objektivní lhůtě max. tří let), působí vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. Není – li tedy poznámka spornosti zapsána do jednoho měsíce od zjištění zápisu práva či není-li později doložena žalobním návrhem, ztrácí původní vlastník své vlastnické právo proti tomu, kdo v dobré víře dosáhl zápisu.

Příklad: Požádá-li osoba A o vyznačení poznámky spornosti zápisu dne 1. 1. a následně uplatní své právo žalobou (a touto žalobou svou poznámku spornosti v dané lhůtě doplní) v době, kdy ještě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva pro osobu C (ten byl podán až 2. 1.), působí právo osoby A obhájené ve sporu s osobou B i vůči osobě C, neboť ta své právo získala až poté, co bylo požádáno o zápis poznámky spornosti, a tudíž nemohla být v dobré víře, že je zde soulad mezi skutečným a evidenčním stavem.  Pokud osoba C po zápisu poznámky spornosti, vzala na sebe riziko výsledku sporu dobrovolně a není proto důvod jakkoli ochraňovat.

Napadne-li osoba A zápis provedený pro osobu B dne 3. 1., tj. v době, kdy již bylo zapsáno právo pro osobu C nebo o jeho zápis bylo požádáno, působí právo osoby A vůči osobě C pouze tehdy, pokud bylo požádáno o zápis poznámky spornosti v zákonem stanovené lhůtě. Tato lhůta se však odvíjí nikoli od provedení zápisu pro osobu C, nýbrž již od zápisu pro osobu B. Bylo-li o zápis poznámky požádáno později, nemůže se již osoba A domoci svého vlastnického práva vůči osobě C, a tudíž ani vůči osobě B a své vlastnické právo tak zcela ztrácí.

Poznámku spornosti katastr nemovitostí vymaže jednak při nesplnění podmínky doložit ve dvouměsíční lhůtě žalobu, jednak spolu se zápisem práva dotčené osoby na základě soudního rozhodnutí o určení vlastnického práva, které bylo vydáno v řízení o žalobě, jíž byla poznámka spornosti doložena a dále na základě pravomocného rozhodnutí soudu, kterým byla žaloba dotčené osoby zamítnuta nebo řízení zastaveno.

3. následné odpadnutí právního důvodu zápisu či mimoknihovní zánik vlastnického práva

Pokud v průběhu času dojde např. k odstoupení od smlouvy či k vydržení nemovitosti, je třeba stav zapsaný v katastru nemovitostí (kde je veden původní vlastník) uvést do souladu se stavem faktickým. Nezřídka se ovšem stává, že nevlastník, jehož právo by mělo být z katastru nemovitostí vymazáno, odmítá součinnost (odmítá např. podepsat souhlasné prohlášení).

Řešením této situace je podáním žaloby na určení vlastnického práva. Na straně žalobce musí vystupovat ten, jemuž vlastnické právo k nemovitosti ve skutečnosti náleží, avšak v katastru není vůbec zapsáno nebo je zapsáno pro jinou osobu. Na straně žalované pak musí logicky vystupovat osoba, které svědčí zapsaný právní stav – tedy ten, kdo je zapsán jako vlastník nebo jiný oprávněný, přestože jím ve skutečnosti není.

Samotné uplatnění práva u soudu shora popsanou žalobou však nemůže být k ochraně práv dotčené osoby dostatečné, neboť by po dobu soudního sporu dotčená osoba nebyla chráněna vůči třetím osobám, které by v dobré víře (postupem podle § 984) nabyly vlastnické právo od žalované (osoby zapsané ve veřejném seznamu). Ochranu vůči třetím osobám zajistí dotčené osobě vyznačení poznámky rozepře v katastru nemovitostí, tedy veřejná publikace informace o probíhajícím sporu.

Od okamžiku, kdy byla katastrálnímu úřadu doručena žádost o zápis poznámky rozepře, je již právo dotčené osoby vůči třetím osobám chráněno (samozřejmě za předpokladu, že bude v soudním sporu úspěšná). Jak totiž normuje § 985 ve své druhé větě, závaznost později vydaného soudního rozhodnutí se vztahuje také na všechny, jejichž právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba požádala o zápis poznámky rozepře. Rozdílem oproti zápisu poznámky spornosti je skutečnost, že při podání žádosti o zápis poznámky rozepře již musí být žaloba podána a důkaz o podané žalobě musí být přílohou žádosti.

Příklad: Příklad: Podá-li osoba A dne 1. 1. žalobu na určení vlastnického práva proti osobě B (bude tvrdit, že od smlouvy o převodu nemovitosti odstoupila) a téhož dne požádá o vyznačení poznámky, působí právo osoby A obhájené ve sporu s osobou B i vůči osobě C, která by své právo získala až poté, co bylo požádáno o zápis poznámky rozepře, a tudíž nemohla být v dobré víře, že je zde soulad mezi skutečným a evidenčním stavem.  Obdobně jak již bylo uvedeno výše, pokud osoba C po zápisu poznámky rozepře uzavřela smlouvu o převodu nemovitosti, vzala na sebe riziko výsledku sporu dobrovolně a není proto důvod jakkoli ochraňovat. Pokud ovšem osoba C požádala o zápis (v dobré víře) do 1. 1., je již proti osobě A chráněna a osoba A své vlastnické právo ztrácí.

Poznámku spornosti či rozepře je tak třeba podat neprodleně poté, co jsou zjištěny podmínky pro její podání (z opatrnosti pak radíme ji po konzultaci s našimi advokáty podat v jakémkoliv případě, kdy by snad mohlo dojít k ohrožení vlastnického práva), a to v zásadě ještě téhož dne, kdy k zjištění skutečností došlo (při odstoupení od smlouvy by např. měla být pro jistotu téhož dne automaticky podán návrh na zápis poznámky). V některých případech bude jistě možné vzniklou situaci mimosoudně narovnat, v některých případech o vlastnickém právu ke konkrétní nemovitosti rozhodne soud.

Mgr. Štěpán Chejn,

advokátní koncipient